🏪 상가건물 임대차계약서
가게·사무실 같은 상가건물을 빌릴 때 쓰는 계약서예요. 보증금과 월세를 넣으면 환산보증금을 계산해 상가건물 임대차보호법 적용 범위를 함께 안내해요.
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사용 방법
- 임대인·임차인 정보와 상가 소재지·면적·영업 업종·소재 지역을 입력해요.
- 보증금·계약금·잔금·월 차임(부가세 별도·포함)과 기간을 적어요.
- 원상회복 범위와 특약을 적고 2부를 출력해 서명·간인한 뒤 1부씩 보관해요.
상가건물 임대차계약서 작성법
상가건물 임대차계약서는 사업자등록 대상이 되는 건물을 영업용으로 빌릴 때 쓰는 계약서예요. 주택 임대차와는 적용되는 법이 달라서, 주택용 임대차계약서를 그대로 쓰면 권리금이나 갱신 기간 같은 중요한 내용이 빠질 수 있어요. 상가건물 임대차보호법은 갱신요구 기간, 차임 연체 시 해지, 권리금 회수기회 보호처럼 상가에만 있는 규정을 두고 있어요.
먼저 임차할 상가를 정확히 적어요. 도로명주소와 층·호, 건물 구조·용도, 임차할 면적, 그리고 어떤 업종으로 영업할지를 써요. 건축물대장상 용도가 그 업종을 허용하는지, 영업 허가·신고가 가능한지 계약 전에 확인하는 것이 좋아요. 보증금은 계약금·중도금·잔금으로 나누어 날짜를 적고, 월 차임은 부가세 별도인지 포함인지 꼭 밝혀 두세요.
환산보증금은 「보증금 + 월 차임×100」으로 계산해요. 이 금액이 지역별 기준(서울 9억 원, 과밀억제권역·부산 6억 9천만 원, 그 밖의 광역시 등 5억 4천만 원, 그 밖의 지역 3억 7천만 원)을 넘으면 우선변제나 차임 증액 한도 같은 일부 규정이 적용되지 않아요. 다만 대항력, 계약갱신요구, 권리금 회수기회 보호는 기준을 넘어도 적용돼요(상가건물 임대차보호법 제2조, 시행령 제2조). 이 서식은 소재 지역을 고르면 기준과 비교해 알려줘요.
임차인은 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 다음 날부터 대항력이 생기고, 확정일자는 관할 세무서에서 받아요. 갱신요구는 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지, 전체 기간 10년 범위에서 할 수 있고, 차임이 3기분에 이르도록 연체되면 임대인이 해지할 수 있어요. 원상회복 범위와 권리금 약정은 다툼이 잦으니 특약에 구체적으로 적어 두세요. 마지막으로 법무부 상가건물 임대차 표준계약서와 비교해 빠진 내용이 없는지 확인하세요.
상가건물 임대차계약서 작성 예시
아래는 「예시로 채우기」를 눌렀을 때 만들어지는 문서와 같은 내용이에요. 이름·주소·금액·번호는 모두 가상의 예시예요.
상가건물 임대차 계약서
(신규 계약)
임대인 문건물(이하 “임대인”)과 임차인 나가게(이하 “임차인”)은 아래 상가건물에 관하여 다음과 같이 임대차 계약을 체결한다.
제1조 (임차 상가의 표시)
| 소재지 | 경기도 가나시 다라로 34, 1층 101호 |
|---|---|
| 구조·용도 | 철근콘크리트조 / 제1종 근린생활시설 |
| 임차할 부분 | 49.5㎡ |
| 영업 업종 | 휴게음식점(카페) |
제2조 (보증금과 차임)
| 보증금 | 금 삼천만원정 (₩30,000,000) |
|---|---|
| 계약금 | 금 3,000,000원 (2026년 10월 15일 지급) |
| 잔금 | 금 27,000,000원 (2026년 11월 30일 지급) |
| 차임(월세) | 금 1,500,000원 (부가세 별도), 매월 5일 지급 |
| 입금 계좌 | 가나은행 000000-00-000000 (문건물) |
| 관리비 | 정액 100,000원 (공용 전기·청소·정화조 관리) |
제3조 (임대차기간)
임대인은 임차 상가를 영업에 사용할 수 있는 상태로 2026년 11월 30일까지 임차인에게 인도하고, 임대차기간은 인도일부터 2028년 11월 29일까지로 한다.
제4조 (사용·관리·수선)
① 임차인은 임대인의 동의 없이 영업 업종이나 건물 구조를 바꾸거나, 상가를 전대하거나 임차권을 양도하지 못한다.
② 임대인은 계약 기간 동안 상가를 영업에 필요한 상태로 유지하고, 임차인의 고의·과실로 생긴 파손은 임차인이 수리한다.
③ 수선 비용 부담은 당사자가 합의한 바에 따르고, 합의가 없으면 법령과 관습에 따른다.
제5조 (계약의 해제)
임차인이 중도금(중도금이 없으면 잔금)을 지급하기 전까지 임대인은 계약금의 두 배를 돌려주고, 임차인은 계약금을 포기하고 이 계약을 해제할 수 있다.
제6조 (채무불이행과 손해배상)
한쪽 당사자가 이 계약의 내용을 이행하지 않으면 상대방은 상당한 기간을 정하여 이행을 요구한 뒤 계약을 해제할 수 있고, 그로 인한 손해배상을 청구할 수 있다.
제7조 (계약의 해지)
① 임차인의 차임 연체액이 3기의 차임액에 이르면 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
② 임차인은 자기 잘못 없이 상가의 일부가 없어지거나 사용할 수 없게 되어 영업 목적을 이룰 수 없으면 계약을 해지할 수 있다.
제8조 (계약갱신 요구)
임차인이 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구하면 임대인은 상가건물 임대차보호법에서 정한 사유가 없는 한 거절하지 못한다. 갱신요구는 최초 임대차기간을 포함한 전체 기간이 10년을 넘지 않는 범위에서 할 수 있고, 갱신 시 차임과 보증금의 증감은 법령이 정한 범위에서 한다.
제9조 (권리금 회수기회 보호)
임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인으로부터 임차인이 권리금을 받는 것을 방해하지 않는다.
제10조 (계약의 종료와 원상회복)
임대차가 끝나면 임차인은 상가를 원래 상태로 회복하여 임대인에게 돌려주고, 임대인은 동시에 보증금을 돌려준다. 원상회복 범위: 임차인이 설치한 간판·주방 설비·칸막이 철거
제11조 (관리비·공과금 정산)
임차인은 계약이 끝날 때 관리비와 공과금을 정산하며, 계약 기간 중 부과된 관리비 내역을 임대인에게 요청할 수 있다.
제12조 (분쟁의 해결)
분쟁이 생기면 당사자 간 협의 또는 상가건물임대차분쟁조정위원회의 조정으로 해결하도록 노력한다.
특약사항
1. 임차인은 2026년 11월 30일까지 사업자등록 신청과 확정일자를 받기로 하고, 임대인은 그 다음 날까지 상가에 저당권 등 담보권을 설정하지 않는다.
2. 권리금: 권리금 관련 약정 없음
임차인의 인테리어 공사 기간(2026년 12월 1일부터 12월 31일까지)에는 차임을 받지 않는다.
이 계약을 증명하기 위하여 계약서 2통을 작성하여 임대인과 임차인이 서명 또는 날인한 뒤 각각 1통씩 보관한다. (여러 장이면 쪽마다 간인)
2026년 10월 15일
| 임대인 주소: 경기도 가나시 다라로 34 성명: 문건물 (서명 또는 인) 전화: 010-0000-1111 | 임차인 주소: 경기도 가나시 마바로 56 성명: 나가게 (상호 카페 예시) (서명 또는 인) 전화: 010-0000-2222 |
작성할 때 확인하세요
- 영업 업종이 건축물 용도와 맞는지 계약 전에 확인하세요.
- 월 차임의 부가세 별도·포함 여부를 꼭 적으세요.
- 원상회복 범위(간판·설비 철거 등)를 구체적으로 적으세요.
자세한 설명: 임대차계약서 쓰기 전에 확인할 것
함께 보면 좋은 글: 임대차 계약갱신요구권과 묵시적 갱신
자주 묻는 질문
주택 임대차계약서로 상가 계약을 해도 되나요?
권하지 않아요. 상가는 상가건물 임대차보호법이 적용되고 갱신 기간(전체 10년), 권리금 회수기회 보호 등 주택과 다른 규정이 있어요.
환산보증금은 어떻게 계산하나요?
보증금에 월 차임의 100배를 더해요(상가건물 임대차보호법 시행령 제2조, 법제처 확인 2026-10-04). 예를 들어 보증금 3천만 원, 월세 150만 원이면 1억 8천만 원이에요.
상가 확정일자는 어디서 받나요?
상가 소재지 관할 세무서장이 부여해요(상가건물 임대차보호법 제4조, 법제처 확인 2026-10-04).
계약갱신요구는 언제까지 할 수 있나요?
임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 할 수 있고, 최초 기간을 포함한 전체 기간이 10년을 넘지 않는 범위에서 행사할 수 있어요(상가건물 임대차보호법 제10조).
권리금 계약도 이 서식으로 하나요?
아니요. 이 서식은 임대인과 임차인 사이의 임대차계약서예요. 기존 임차인과 신규 임차인 사이의 권리금 계약은 따로 작성하세요.