전대차계약서 쓰는 법: 임대인 동의부터 기간·보증금 정리까지

전대차는 지금 빌려 쓰는 사람(임차인)이 그 공간을 다시 다른 사람에게 빌려주는 계약이에요. 원래 임대인의 동의가 있느냐 없느냐에 따라 계약의 안정성이 크게 달라져요.

누가 누구인가요

전대차에는 세 사람이 등장해요. 건물 주인인 임대인, 임대인에게 빌려 쓰고 있다가 다시 빌려주는 전대인(원래 임차인), 그 공간을 새로 쓰는 전차인이에요. 전대차계약서는 전대인과 전차인이 맺는 계약이지만, 임대인의 동의서를 함께 받아 두는 것이 사실상 필수예요.

언제 쓰나요

사무실이 넓어 일부 공간을 다른 회사·프리랜서에게 나눠 쓰게 할 때
상가 일부(매장 한쪽, 창고)를 다른 사업자에게 빌려줄 때
해외 근무·장기 출장으로 계약 기간이 남은 집을 잠시 다른 사람이 쓰게 할 때
공유 오피스처럼 여러 사람에게 자리를 나눠 줄 때

계약 전에 확인할 것

임대인 서면 동의: 임차인은 임대인의 동의 없이 임차물을 전대할 수 없고, 어기면 임대인이 원래 계약을 해지할 수 있어요.
원래 계약서: 전대 금지 특약, 남은 기간, 차임·관리비 연체가 없는지 확인해요.
등기부등본: 소유자가 원래 계약서의 임대인과 같은지, 근저당이 지나치게 많지 않은지 봐요.
용도: 주거용 공간을 사무실로 쓰는 것처럼 원래 계약과 용도가 달라지면 임대인 동의 범위에 포함시켜요.

꼭 들어갈 항목

항목	적는 요령
당사자	전대인·전차인 성명(상호), 주소, 연락처
목적물	소재지와 전대하는 부분·면적(예: 2층 사무실 1실 약 20㎡)
원래 임대차	임대인 성명, 원래 보증금·차임, 원래 계약 종료일
전대 조건	전대 보증금, 월 차임, 지급일·계좌, 관리비·공과금 나누는 방법
기간	시작일(인도일)과 종료일. 원래 계약 종료일을 넘기지 않게
임대인 동의	동의서 첨부 여부, 동의한 범위(면적·기간·용도)
원상회복·특약	시설 변경 금지, 간판 설치, 공용 공간 사용 방법

작성 예시(기간·동의 조항)

제○조(전대 기간) 전대 기간은 2026년 11월 1일부터 2027년 10월 31일까지로 한다. 전대인과 임대인 사이의 임대차가 먼저 끝나는 경우에는 전대인은 그 사실을 안 날부터 7일 안에 전차인에게 알리고, 남은 기간의 차임과 보증금을 정산한다.
제○조(임대인의 동의) 이 계약은 임대인 박소유가 2026년 10월 20일 서면으로 동의한 범위(2층 사무실 1실, 사무실 용도, 2027년 10월 31일까지) 안에서 효력을 가진다.

임대인 동의를 받으면 달라지는 점

동의를 얻어 전대하면 전차인은 임대인에게 직접 의무를 지게 돼요. 그래서 전차인이 전대인에게 차임을 미리 냈다는 이유로 임대인에게 대항할 수 없어요. 대신 원래 임대차가 임대인과 임차인의 합의로 끝나더라도 동의를 받은 전차인의 권리는 소멸하지 않아요. 한편 건물 임차인이 건물의 작은 부분만 다른 사람에게 쓰게 하는 경우에는 이 규정들이 적용되지 않지만, 어디까지가 작은 부분인지는 다툼이 생기기 쉬우니 동의를 받아 두는 편이 안전해요.

상가를 전대할 때

상가건물 임대차보호법의 계약갱신요구, 차임 증감 청구 등 일부 규정은 전대인과 전차인 사이에도 적용돼요. 또 임대인의 동의를 받아 전대차계약을 맺은 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 안에 임차인을 대신해 임대인에게 갱신을 요구할 수 있어요.

자주 하는 실수

말로만 동의를 받아 두었다가 임대인이 바뀌거나 마음이 바뀌어 다툼이 생겨요.
전대 기간을 원래 계약보다 길게 잡아요. 원래 계약이 끝나면 전대인도 쓸 권리가 없어요.
전차인 보증금을 크게 받아요. 전차인은 원래 임차인의 지위에 기대는 부분이 많아 보호가 약할 수 있어요.
관리비·전기요금 나누는 기준을 정하지 않아 매달 다퉈요.
원상회복 범위를 정하지 않아 계약이 끝날 때 공사비를 두고 다퉈요.

법령 근거

민법 제629조 — 임차권의 양도, 전대의 제한
민법 제630조 — 전대의 효과
민법 제631조 — 전차인의 권리의 확정
민법 제632조 — 임차건물의 소부분을 타인에게 사용케 하는 경우
상가건물 임대차보호법 제13조 — 전대차관계에 대한 적용 등

법령 확인: 국가법령정보센터(law.go.kr) 2026-10-06. 법령은 바뀔 수 있으니 중요한 내용은 다시 확인하세요.

자주 묻는 질문

임대인 동의 없이 전대하면 어떻게 되나요?

임대인이 원래 임대차계약을 해지할 수 있어요. 그러면 전대인은 물론 전차인도 공간을 비워 줘야 할 수 있으니 반드시 서면 동의를 먼저 받으세요.

원래 계약이 먼저 끝나면 전차인은 어떻게 되나요?

전대인이 쓸 권리가 없어지면 전차인도 계속 쓰기 어려워요. 그래서 전대 기간은 원래 계약 종료일 안으로 잡고, 먼저 끝날 때의 정산 방법을 계약서에 적어 두세요.

전차인이 보증금을 지키려면 무엇을 해야 하나요?

임대인 동의서, 원래 계약서 사본, 등기부등본을 받아 두고 보증금은 되도록 적게 정하세요. 금액이 크면 전문가에게 보호 방법을 확인하세요.

방 한 칸만 빌려줘도 동의가 필요한가요?

건물의 작은 부분을 쓰게 하는 경우에는 민법 전대 제한 규정이 적용되지 않아요. 다만 원래 계약에 전대 금지 특약이 있으면 그 특약을 따라야 하니 계약서를 먼저 확인하세요.

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이 글은 일반적인 정보이고 법률·노무·세무 자문이 아니에요. 개별 사안은 전문가에게 확인하세요. 작성·확인일 2026-10-06.