전세 계약서 쓰는 법: 보증금 지키는 특약과 계약 후 할 일
전세는 보증금이 커서 계약서 한 장이 재산을 지키는 장치가 돼요. 계약 전 확인, 계약서 특약, 계약 후 절차를 순서대로 정리했어요.
전세 사고는 대부분 계약 전에 확인했어야 할 것을 놓쳐서 생겨요. 집값보다 빚과 보증금이 많은 집, 소유자가 아닌 사람과의 계약, 잔금 날 갑자기 생긴 근저당 같은 경우예요. 계약서는 이런 위험을 줄이는 특약과 일정을 담고, 계약 후에는 대항력과 우선변제권을 갖추는 절차를 바로 밟아야 해요.
계약 전 확인 순서
- 등기사항전부증명서: 갑구에서 소유자와 압류·가압류를, 을구에서 근저당 채권최고액을 확인해요.
- 시세와 부채 비율: 근저당 + 선순위 보증금 + 내 보증금이 집값의 70~80%를 넘으면 위험 신호예요.
- 선순위 임차인: 다가구주택은 다른 세입자의 보증금이 먼저 배당될 수 있어요. 임대인에게 확정일자 부여 현황과 국세·지방세 완납증명을 요청할 수 있어요.
- 신분 확인: 신분증과 등기부의 소유자를 대조하고, 대리인이면 위임장과 인감증명서를 받아요.
계약서에 꼭 들어갈 항목
| 항목 | 적는 요령 |
|---|---|
| 보증금과 지급 일정 | 계약금·(중도금)·잔금 금액과 날짜, 받는 계좌(소유자 명의) |
| 계약 기간 | 입주일부터 2년이 일반적. 2년 미만이어도 임차인은 2년을 주장할 수 있어요. |
| 시설 상태 | 도배·장판·보일러 등 입주 전 수리 범위 |
| 특약 | 보증금 보호에 필요한 내용을 구체적으로 |
보증금을 지키는 특약 예시
1. 임대인은 잔금 지급일 다음 날까지 등기부상 권리 상태를 계약일 현재와 같이 유지하며, 새로운 근저당 등을 설정하지 않는다. 이를 어기면 임차인은 계약을 해제할 수 있고 임대인은 계약금의 배액을 돌려준다.
2. 임대인은 계약일 현재 체납한 국세·지방세가 없음을 확인하며, 사실과 다르면 임차인은 계약을 해제할 수 있다.
3. 임차인이 전세보증금 반환보증에 가입할 수 있도록 임대인은 필요한 서류 제출에 협조한다.
계약 후 바로 할 일
- 전입신고와 입주: 주택 인도와 주민등록을 마친 다음 날 0시부터 대항력이 생겨요.
- 확정일자: 주민센터나 온라인(인터넷등기소 등)에서 받아요. 대항력과 함께 갖추면 경매 때 순위에 따라 보증금을 배당받아요.
- 주택 임대차 신고: 보증금 6천만 원을 넘거나 월세 30만 원을 넘는 계약은 계약일부터 30일 안에 신고해야 해요. 신고하면 확정일자도 함께 부여돼요.
- 전세보증금 반환보증: 가입 조건(부채 비율, 주택 유형)을 확인하고 가입을 검토해요.
자주 하는 실수
- 잔금 날 등기부를 다시 보지 않아 계약 후 생긴 근저당을 놓쳐요.
- 보증금을 소유자가 아닌 사람 계좌로 보내요.
- 전입신고를 미루다가 그 사이 다른 권리가 먼저 생겨요.
- "묵시적 갱신을 하지 않는다", "갱신요구권을 쓰지 않는다" 같은 임차인에게 불리한 특약은 효력이 없을 수 있어요.
계약 전에 확인할 것 체크리스트
- 등기부등본(등기사항전부증명서)을 계약 당일에 새로 떼어 소유자 이름이 신분증과 같은지 확인해요.
- 을구에 근저당이 있으면 채권최고액과 내 보증금을 더한 금액이 집 시세보다 충분히 낮은지 따져 봐요.
- 집주인이 아닌 사람이 나오면 위임장과 인감증명서를 받고, 집주인과 직접 통화해 계약 의사를 확인해요.
- 잔금 날 등기부등본을 한 번 더 떼어 그사이 새 근저당이나 가압류가 생기지 않았는지 봐요.
- 전세보증금 반환보증에 가입할 생각이라면 가입 조건에 맞는 집인지 계약 전에 보증기관에 미리 물어봐요.
법령 근거
- 주택임대차보호법 제3조 — 대항력(주택 인도 + 주민등록)
- 주택임대차보호법 제3조의2 — 확정일자와 우선변제
- 주택임대차보호법 제4조 — 임대차 기간(최소 2년)
- 주택임대차보호법 제6조의3 — 계약갱신요구권
- 주택임대차보호법 제7조 — 차임 등 증액 청구 한도
- 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의2 — 주택 임대차 계약 신고
법령 확인: 국가법령정보센터(law.go.kr) 2026-10-06. 법령은 바뀔 수 있으니 중요한 내용은 다시 확인하세요.
자주 묻는 질문
확정일자와 전입신고 중 하나만 해도 되나요?
둘 다 해야 해요. 전입신고와 입주로 대항력이, 여기에 확정일자까지 갖춰야 경매 때 순위에 따라 보증금을 배당받을 수 있어요.
임대차 신고를 안 하면 어떻게 되나요?
신고 대상인데 기한 안에 하지 않으면 과태료가 부과될 수 있어요. 신고하면 확정일자도 자동으로 부여돼서 따로 받을 필요가 없어요.
전세 기간을 1년으로 해도 되나요?
정할 수는 있지만 주택임대차보호법상 2년 미만으로 정한 기간은 임차인이 2년으로 주장할 수 있어요. 임차인은 1년만 살고 나갈 수도 있어요.
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이 글은 일반적인 정보이고 법률·노무·세무 자문이 아니에요. 개별 사안은 전문가에게 확인하세요. 작성·확인일 2026-10-06.