상가 임대차계약서 쓰는 법: 환산보증금·갱신요구권·권리금까지
상가를 빌릴 때 계약서에 꼭 넣어야 할 항목과, 상가건물 임대차보호법으로 보호받기 위해 계약 직후 해야 할 일을 순서대로 정리했어요.
상가 임대차는 주택보다 따질 것이 많아요. 보증금과 월세가 크고, 인테리어 비용과 권리금이 함께 움직이기 때문이에요. 상가건물 임대차보호법은 임차인을 보호하지만, 보호 범위가 환산보증금 기준에 따라 달라지고 사업자등록·확정일자 같은 절차를 밟아야 효과가 생겨요. 계약서는 이 절차와 특약을 정확히 담는 데서 시작해요.
계약 전에 먼저 확인할 것
- 등기사항전부증명서: 소유자가 계약 상대방과 같은지, 근저당·가압류가 얼마나 잡혀 있는지 확인해요. 계약 당일 다시 떼어 보는 게 안전해요.
- 건축물대장: 용도가 영업하려는 업종에 맞는지(예: 근린생활시설) 봐요. 용도가 맞지 않으면 영업 신고가 안 될 수 있어요.
- 환산보증금: 보증금 + (월세 × 100)이에요. 지역별 기준 금액을 넘으면 우선변제권 등 일부 보호를 받지 못해요. 다만 대항력, 계약갱신요구권, 권리금 회수기회 보호는 금액과 관계없이 적용돼요.
- 업종 제한: 같은 건물 다른 점포와 업종이 겹치지 않게 제한하는 관리규약이 있는지 물어봐요.
계약서에 꼭 들어갈 항목
| 항목 | 적는 요령 |
|---|---|
| 목적물 | 주소, 층·호수, 전용면적, 사용 부분(도면 첨부가 좋아요) |
| 보증금·월세·관리비 | 금액, 지급일, 계약금·잔금 날짜, 부가세 포함 여부, 관리비 항목 |
| 계약 기간 | 시작일과 종료일. 1년 미만으로 정해도 임차인은 1년을 주장할 수 있어요. |
| 용도 | 영업 업종을 구체적으로(예: 일반음식점) |
| 원상복구 범위 | 입점 당시 상태를 사진으로 남기고, 어디까지 되돌릴지 적어요. |
| 특약 | 무상 인테리어 기간(렌트프리), 간판 설치 위치, 시설 하자 수리 책임 등 |
작성 예시(특약)
1. 임대인은 2026년 11월 1일부터 30일간 인테리어 공사 기간을 주며, 이 기간의 월세는 받지 않는다.
2. 임차인은 계약 종료 시 칸막이와 간판만 철거하고, 바닥·천장 마감은 그대로 둔다. 입점 당시 사진(별첨)을 기준으로 한다.
3. 누수 등 건물 구조에서 생긴 하자는 임대인이 수리한다.
계약 직후 해야 할 일
- 사업장 소재지로 사업자등록을 신청해요. 건물을 인도받고 사업자등록을 신청한 다음 날부터 제3자에게 대항할 수 있어요.
- 관할 세무서에서 확정일자를 받아요. 환산보증금 기준 안이라면 경매·공매 때 보증금을 순위에 따라 돌려받을 수 있어요.
- 계약서 원본, 입점 사진, 인테리어 공사 영수증을 함께 보관해요.
자주 하는 실수
- "계약갱신요구권을 행사하지 않는다" 같은 특약을 넣는 경우가 있는데, 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없을 수 있어요(강행규정).
- 원상복구 범위를 안 적어서 퇴거 때 전 임차인이 만든 시설까지 철거 비용을 떠안아요.
- 월세 부가세 포함 여부를 비워 두어 나중에 10%를 더 내라는 요구를 받아요.
- 임대인이 아닌 관리인과 계약하면서 위임장을 확인하지 않아요.
갱신과 권리금
임차인은 전체 계약 기간이 10년을 넘지 않는 범위에서 계약 갱신을 요구할 수 있어요. 차임이나 보증금을 올릴 때는 청구 당시 금액의 5%를 넘지 못해요. 또 계약 종료 6개월 전부터 종료 때까지 임차인이 새 임차인을 주선해 권리금을 받으려 할 때 임대인이 정당한 이유 없이 방해하면 손해배상 책임이 생길 수 있어요. 권리금을 주고받는다면 별도의 권리금 계약서를 쓰는 게 좋아요.
법령 근거
- 상가건물 임대차보호법 제2조 — 적용 범위(환산보증금)
- 상가건물 임대차보호법 제3조 — 대항력(건물 인도 + 사업자등록)
- 상가건물 임대차보호법 제5조 — 확정일자와 우선변제
- 상가건물 임대차보호법 제10조 — 계약갱신요구(전체 10년)
- 상가건물 임대차보호법 제10조의4 — 권리금 회수기회 보호
- 상가건물 임대차보호법 제11조 — 차임 등의 증감청구
법령 확인: 국가법령정보센터(law.go.kr) 2026-10-06. 법령은 바뀔 수 있으니 중요한 내용은 다시 확인하세요.
자주 묻는 질문
계약 기간을 6개월로 써도 되나요?
쓸 수는 있지만 상가건물 임대차보호법상 1년 미만으로 정한 기간은 임차인이 1년으로 주장할 수 있어요. 임차인은 6개월만 쓰고 나갈 수도 있어요.
확정일자는 어디서 받나요?
상가는 건물 소재지 관할 세무서에서 받아요. 사업자등록 신청 때 함께 신청하면 편해요.
월세 인상은 얼마까지 되나요?
임대차 기간 중이나 갱신 때 증액은 청구 당시 차임·보증금의 5%를 넘을 수 없어요. 환산보증금 기준을 넘는 상가는 이 제한이 적용되지 않을 수 있어요.
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이 글은 일반적인 정보이고 법률·노무·세무 자문이 아니에요. 개별 사안은 전문가에게 확인하세요. 작성·확인일 2026-10-06.