임대차계약서 쓰기 전에 확인할 것
월세·전세 계약서에 꼭 들어갈 내용과 계약 전 확인 사항을 정리했어요.
임대차계약서는 보증금과 월세, 기간, 수리 책임 같은 중요한 약속을 담아요. 서명하기 전에 확인할 것이 많아요.
계약서에 들어갈 내용
- 임대인·임차인 신원과 연락처
- 부동산 주소와 동호수, 면적
- 보증금, 월세, 관리비, 지급일과 계좌
- 계약금·잔금 지급일
- 임대 기간, 입주일
- 특약(반려동물, 시설 수리, 원상복구 범위 등)
계약 전 확인
- 등기부등본으로 소유자와 근저당 등을 확인해요.
- 계약 상대가 소유자 본인인지, 대리인이면 위임장과 인감증명서가 있는지 확인해요.
- 잔금과 동시에 전입신고와 확정일자를 받을 계획을 세워요.
- 입주 전 시설 상태를 사진으로 남겨요.
주택용 서식이에요
이 서식은 주택 임대차용이에요. 상가·사무실은 상가건물 임대차보호법 등 다른 규정이 적용될 수 있으니 별도 서식과 전문가 확인이 필요해요.
월세 영수증
월세를 낼 때마다 계좌이체 기록을 남기고, 필요하면 월세 영수증도 받아 두세요.
이 서식은 법무부 주택임대차표준계약서(국토교통부·서울시 등과 협의, 2023-10-06판)의 조항 구성을 따른 참고용이에요. 원문을 옮긴 것이 아니니 법무부 누리집의 「원본 게시용」과 비교하고, 큰 금액은 공인중개사나 전문가와 상의하세요.
전입신고와 확정일자, 왜 중요할까
주택임대차보호법상 임차인은 주택을 인도받고 전입신고를 하면 그 다음 날부터 대항력이 생기고, 확정일자를 받으면 우선변제권도 함께 확보할 수 있어요. 대항력은 집주인이 바뀌어도 계약 기간과 보증금을 지킬 수 있는 힘이고, 우선변제권은 경매가 진행될 때 다른 채권자보다 먼저 보증금을 받을 수 있는 권리예요. 잔금을 치르는 날 바로 전입신고와 확정일자를 받는 걸 추천해요.
계약갱신요구권 간단 정리
주택임대차보호법에 따라 임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신을 요구할 수 있고, 특별한 사정이 없으면 1회에 한해 2년을 추가로 보장받아요. 갱신 시 임대인은 보증금을 직전 계약 보증금의 5% 범위 안에서만 올릴 수 있어요(주택임대차보호법 제6조의3, 확인일: 2026-10-04).
자주 묻는 질문
전입신고와 확정일자를 같은 날 받아도 되나요?
네, 동주민센터에서 전입신고를 하면서 확정일자도 함께 받을 수 있어요. 잔금일에 바로 처리하는 게 가장 안전해요.
계약갱신을 거절당할 수도 있나요?
임대인이 실거주, 임차인의 임대료 연체 등 법에서 정한 정당한 사유가 있으면 갱신을 거절할 수 있어요. 구체적인 사유는 주택임대차보호법 제6조의3을 확인하세요.
상가도 같은 기준이 적용되나요?
아니요. 상가는 상가건물 임대차보호법이 별도로 적용돼서 보증금 기준, 갱신 요구 기간 등이 달라요. 상가 임대차는 전문가 확인을 추천해요.
보증금을 지키는 추가 방법
전입신고와 확정일자만으로 부족하다고 느껴진다면 전세보증금반환보증(주택도시보증공사 HUG, SGI서울보증 등)에 가입하는 방법도 있어요. 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때 보증기관이 먼저 지급하고 임대인에게 대신 청구하는 구조예요.
계약서 작성 시 자주 빠뜨리는 항목
- 관리비 포함 항목(수도, 전기, 인터넷 등)
- 반려동물 사육 가능 여부
- 원상복구 범위와 기준
- 중도 해지 시 위약금 또는 중개수수료 부담 주체
계약서 특약사항 작성 예시
"반려동물 사육을 금지한다", "입주 전 발견된 하자는 임대인이 수리한다", "원상복구는 최초 입주 당시 상태를 기준으로 한다"처럼 구체적인 조건을 특약으로 적어두면 나중에 다툼을 줄일 수 있어요. 특약은 임대인과 임차인이 모두 서명한 계약서 본문에 포함되어야 효력이 있어요.
중개수수료 확인
공인중개사를 통한 계약이라면 중개수수료율은 지역별, 거래금액별로 상한이 다르게 정해져 있어요. 계약 전에 중개사에게 수수료율표를 요청해서 미리 확인하는 게 좋아요.
계약 만료 전 준비할 것
계약 만료 2개월 전까지는 갱신 여부를 임대인과 상의하는 게 좋아요. 이사를 계획한다면 새 집 계약과 기존 보증금 반환 시점이 겹치지 않도록 일정을 여유 있게 잡으세요.
자주 묻는 질문 더보기
계약서에 특약을 자유롭게 추가할 수 있나요?
법에서 금지하지 않는 범위라면 양측 합의로 특약을 추가할 수 있어요. 다만 임차인에게 불리하게 법의 보호를 배제하는 특약은 효력이 제한될 수 있어요.
묵시적 갱신이 되면 계약 기간은 어떻게 되나요?
별도 통지가 없으면 묵시적으로 갱신되고, 기존과 동일한 조건으로 2년간 계약이 유지된다고 보는 경우가 많아요. 다만 임차인은 언제든지 계약 해지를 통지할 수 있어요.
계약서 작성이 처음이라면 법무부나 지자체에서 운영하는 무료 임대차 상담 서비스를 활용하는 것도 좋은 방법이에요.